民間住宅包租代管計畫
讀者林小姐問: 土地所有權人為A所有,但是沒有地上物的契約,地上建物登記為A的父親所有(或祖母,不太確定),但父母和祖父母都已過世,稅捐處說該建築沒有超過10萬元的價值,所以沒繳交房屋稅。現在A申請土地鑑界後,想搬進該地上建物,其他兄弟姊妹是不是可以用A想霸佔地上物為由拒絕?若A搬進地上其他間建物,兄弟姊妹還可以拒絕嗎? 律師黃匡麒答: 依讀者所述,該登記為A的父親或祖母所有的地上建物,應屬遺產之一部而由全體繼承人公同共有,依《民法》第828條第2項準用第820條第1項規定,「共有物之管理,除契約另有約定外,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。」 該法條的意思是,公同共有地上的建物,要做何用途、如何管理,原則上須經共有人過半數同意才可以,若A未符合上述要件即強行遷入,其他共有人可向其請求相當於租金的不當得利,以及提告要求返還共有物。 但因該地上建物坐落的土地是A所有,若無法舉證證明有地上權約定、租約、該土地為被繼承人借名登記、或時效取得地上權的情形,A可能以該建物是屬無權占用其所有土地為由,向法院訴請拆屋還地或請求給付租金。 若雙方僵持不下,未來將可能發生建物與土地皆無法妥善使用、發揮經濟效用的情形,因此建議A的兄弟姊妹,可考慮與A協議、或起訴請求分割該公同共有地上的建物,由土地所有權人A,用合理的金錢補償其他共有人後,取得該地上建物所有權,讓建物與土地所有權歸於同一人。(游仁汶/採訪整理)