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q&A 知識問答 Q&A
Q1. 最近簽租賃契約，房東要求正反面身份證影本，說是為了提供給警察，警察戶口調查時可以證明我們是租在那裡的。請問這合理嗎？若已提供身份證影本，在上面也寫了僅供套房租賃身份證明用。而且在租約上還要蓋章，沒帶印章，蓋手印。這是我第三次租屋，但第一次遇到要提供身份證影本及在契約上蓋手印(前二個都只是簽名)
ANSWER 法律並無任何相關強制規定，房客或房東一定要提供證明文件以供查驗或留底，至於警察查戶口，應只需驗證戶口名薄。提供證件與否以及是否蓋手印端看您與房東協商之結果。
Q2. 房東將違建出租，租賃契約仍然有效？
ANSWER 房東對於有管理處分權之違建將其出租，並未違反法律之強制規定，租賃契約仍然有效。換言之，房東有權力將違建出租，收取租金。
Q3. 房東在租期屆滿前，欲提前終止租約，房東依約可請求賠償？
ANSWER 房客承租房屋，簽訂1年或2年不等之定期租約即應受「定期租約」之限制。房客應提前1個月告知房東，且於終止租約時應另給付房東相當於1個月租金之補償。
Q4. 保證人是什麼？而一般市售版本契約當中所寫的又是連帶保證人，這二者有何區別？
ANSWER 1. 依民法739條的定義，所謂的保證人，就是當債務人(小珠) 無法償還債務時，債權人即可要求保證人做償還。 2. 連帶保證人又是什麼呢？所謂的連帶保證人就是拋棄先訴 抗辯權的保證人。
Q5. 什麼是不定期租約？
ANSWER 造成不定期租約的情形，有下列三種： 1.租賃契約訂立之初，即未訂有期限者。 2.不動產租約逾一年，且未立字據者(民法第422條)。 3.租賃期限屆滿，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租 人不即表示之意思時。(民法第451條)
Q6. 租約該如提前終止？
ANSWER 1.提早一個月告知。(民法第450條、第453條) 2.徵求對方同意(又訂定提前解約條款者，是條款方式終止)。 3.協議完成提前終止租約時，寫下終止時間，以免口頭承諾 不履行時，徒生困擾。
Q7. 租賃契約成立生效了？
ANSWER 租賃契約，為雙方當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約，依租賃契約之性質，雙方只要就當事人、租賃之標的，達成意思表示合致，契約就成立了。
Q8. 契約不生效的條件為何？
ANSWER 1. 當事人沒有行為能力。 2. 租賃標的履行有不可能、不合法、不妥當、不確定。 3. 雙方當事人的意思表示有不自由、不一致等情事。
Q9. 「押金契約」的法律性質為何？
ANSWER 基於押金契約之「要物契約」性質，如約定分期給付，就尚未給付之金額來說，因契約尚未合法成立，房東應無請求權利，房東亦無給付之義務。
Q10. 二房東簽的租賃契約是否有效？
ANSWER 雖然二房東非房屋「所有人」，惟「租賃契約，係以當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金而成立，並不以出租人對於租賃物有所有權為要件。」只要當事人互相就相關租賃條件表示意思一致者，契約即為成立。
Q11. 屋主可以在二房東不出面處理的情況下，收回房屋？
ANSWER 除有其他屋主得終止之事由(例如：積欠租金)而依法終止外，屋主不能收回房屋。
Q12. 二房東捲款潛逃，屋主及房客們可採取的救濟方式為何？
ANSWER 1. 就屋主與二房東的部分：可依民法第440條積欠租金之事 由，終止租約，並向法院請求楊先生給付積欠之租金及損 害賠償。 2. 就屋主與房客的部分：房客與屋主，於依法終止與二房東 之租約後，雙方再簽訂新約，由房客繳交租金予屋主。 3. 就房客與二房東的部分：房客於租期屆滿後，可依原租約 所訂條款，向法院請求二房東返還已付的押金、及自行支 付的網路費、第四台、水費等損害賠償。
Q13. 可以請房東履行口頭承諾嗎？
ANSWER 依民法第153條規定，「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。」故契約的成立非以書面為必要。
Q14. 如何明確界定雙方修繕的義務？
ANSWER 1.「乙方應以善良管理人之注意使用房屋，除因天災地變等不可抗拒之情形外，因乙方之過失致房屋毀損，應負損害賠償責任。房屋因自然之損壞有修繕必要時，由甲方負責修理。」 2.雙方租賃契約中，無特別約定『房客應負修繕責任』時，則依據民法第423條及429條第一項規定，出租人(房東)有修繕的義務。 3.若契約中已明定『房客應負修繕責任』時，房東就上述民法應負之修繕義務即已排除，此時房客便無法要求房東修繕。
Q15. 房東不來修繕怎麼辦？
ANSWER 1.若想繼續承租：可先寄發存證信函限期請房東修繕，若房東逾期未修，房客即可自行雇工修繕，修繕費用則直接從次月租金扣除。 2.若不想繼續承租：若房東逾期未修者，即可再發存證信函表明依據民法第430條之規定，終止雙方租賃關係。嗣後，房客再與房東協調搬遷及返還押金之後續事宜。
Q16. 造成物品的損失可以要求賠償嗎？
ANSWER 房東經過告知後，仍不來處理，因房東不修繕而造成房客物品的損失，可依民法第184條要求房東做損害賠償。
Q17. 何謂私法自治原則？
ANSWER 「私法」：主要規定人民與人民之間的權利義務，例如：民法、公司法、商事法等，與國家行使公權力無關。而「私法」的基礎為「自由平等」，當事人之間均為平等關係，可依自身權利，自由締結契約，而法律上僅為規範制度，而非細瑣的將各式契約條款列出。
Q18. 何謂「契約自由原則」？
ANSWER 在司法關係中，個人之取得權利、負擔義務，純由個人之自由意思，國家不得干涉，從而基此自由意思，締結任何契約，不論其內容如何，方式如何，法律概須保護。
Q19. 找同學來一起住，算違約嗎？
ANSWER 雙方的契約上既已載明：「乙方未經甲方同意，不得私自將租賃房屋權力全部或一部分出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房屋。」房東依雙方之租約及民法第443條第2項 之規定，是可以終止契約的。
Q20. 所謂的電費可分為非營業用及營業用兩種：
ANSWER 表燈電價表 分 類 夏 月 非 夏 月 非營業用 110度以下部分 2.100 2.100 111-330度部分 2.730 2.415 331-500度部分 3.64 2.900 501度以上部分 3.740 2.900 營業用 3.465 2.730 註：夏月：6月1號至9月30號；非夏月 : 夏月以外之時間。
Q21. 「生活公約」的法律效力？
ANSWER 1.「生活公約」，是租賃契約雙方當事人於簽訂租約時所同意，且列為租約之「附件」(視同契約條款內容的一部分)。 2.「生活公約」的制定，只要房東能取得每一位房客的簽名或蓋章以示同意，這份活公約對每位房客就有法律上的拘束效力的。
Q22. 所得者應報稅，約定由他人負擔稅金可以嗎？
ANSWER 但如果契約內約明所產生之稅金，由房客負擔，而不是約定房客禁止報稅，這樣的約定，雖然法律有規定就租賃物應納之一切稅捐，由出租人承擔，但是這樣的規定並非屬法律上的強制或禁止規定，可以由雙方合意來加以排除。因此這樣的約定，在經雙方同意並簽署後，即屬合法有效，雙方即應依照該約定之內容來履行。
Q23. 契約中約定不得要求租金返還是合理的嗎？
ANSWER 應是房客要求解約時，不可要求當期的租金返還，而非預付的租金，若房東不肯返還預收租金，不但有違民法454條的規定，房客必可用民法第179條對房東預收租金視為不當得利，要求房東依法返還。
Q24. 提前解約要被扣下全部押金？
ANSWER 1. 提前解約需依民法規定提前一個月告知。就上述解約條件來看，若因個人因素，無法提前一個月告知，房東仍可要求房客支付下個月的租金，而房東普遍的做法便是沒收房客二個月押金(一個月為下個月租金，另一個月為違約金)。 2. 契約中未明定雙方可提前解約，雇雙方均需履約至契約期滿，不得違約。若為此一情形，房客欲提前解約，惟有與房東協商制雙方均可接受之賠償金額，方可解約。
Q25. 房東態度很強硬，我可以要求銀行止付嗎？
ANSWER 房客無法『掛失止付』，亦無法『撤銷付款委託』，僅能讓房東領走支票款項，日後再以房東不當得利為由，要求返還預付租金。
Q26. 押金數額，在法律上有無限制？
ANSWER 依照法律規定，押金不得超過2個月房租總額，已交付者，如超過此限額，承租人得已超過部分抵付房租。但押金契約，仍成立生效，並不因超額而無效。房客(承租人)請求抵付時，建議應以存證信函通知房東(出租人)，聲明抵付租金；不能以「拒繳」該額度租金作為消極抵制方式，以避免有「欠租」之違約情事發生。
Q27. 房東就押金可以主張「扣抵的項目」為何？
ANSWER 押金契約，係擔保「租賃所衍生債務」之契約，主要是指作為擔保「租金給付」及「損害賠償」之用。
Q28. 房客「回復原狀」之義務為何？
ANSWER 租期屆滿或租約終止後，房客有返還房屋(回復原狀)之義務。所謂的回覆「原狀」，係指回復訂約當時之狀態、或經過正常使用後應有的狀況。例如：打孔(冷氣裝機)、牆釘除去後之修補等，應屬回復原狀之範圍。
Q29. 房子所有權將移轉，房客能不搬嗎？
ANSWER 在民法第425條便對弱勢的房客給予了相當的保障，要求房客不得因所有權移轉，而要求房客搬離。不過此項保障對於超過五年又未經公證過的契約及未定期限的租約是不適用的。
Q30. 契約對新屋主也是有用的？要再另訂新約嗎？
ANSWER 對於契約是否要重新訂定，應可不必，房屋易手所有權人變更是自然的事，新屋主以概括繼受原來的契約內容，當不可推卸其應承受的權利義務，所以不變更契約內容並不會影響彼此的權利義務。
共有 120 筆知識問答 ，共 4 頁 目前在第 頁
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news 社宅包租代管獨享優惠 房東5月報所得稅
 2019/04/28內政部地政司 省很大!加入社會住宅包租代管，除每月租金可享有1萬元所得免稅額外，1萬元以上租金收入還可享60%的抵扣費用額度。例如，去年全年參與的房東，每月收租2萬元，只要5月報稅填載租金所得減徵資訊，並檢附包租或委管契約及住宅租賃契約，所得稅可較未加入的房東多減免1萬7,760元，相當划算。另若加入一般包租代管的房東，也同步享有減稅優惠，提醒符合資格的房東，別讓減稅權益睡著了。 內政部表示，房屋委託包租代管可享所得稅減徵，並依參加社會住宅或一般住宅方案的不同，而享有不同所得稅減徵優惠，因包租代管社會住宅，具有社會公益，故減免額度較高。依住宅法規定，房東將租賃住宅提供作為社會住宅，每月租金可享有1萬元所得免稅額，及1萬元以上租金收入60%的抵扣費用額度。 以房東去年全年參加社宅包租代管為例，月租金2萬元，年租金24萬元，假設所得稅率20%，租金2萬元扣除免稅額1萬元後，所剩餘的1萬元還可以扣除60%費用，所以房東每年的租賃收入繳納所得稅金額，從過去的2萬7,360元降至9,600元，可節省所得稅1萬7,760元。 另外，若房東依去(107)年6月27日「租賃住宅市場發展及管理條例」施行後，委託包租代管業者管理一般租賃住宅，且契約期間達1年以上，每月租金所得也可享有6千元免稅額，及2萬元以下租金收入53%的抵扣費用額度。 以房東自去年8月起參加一般住宅包租代管為例，月租金2萬元，5個月租金收入達10萬元，租金2萬元扣除免稅額6千元後，所剩餘的1萬4千元還可以扣除53%費用，所以僅需繳所得稅6,580元，與原先自行出租所應繳的所得稅1萬1,400元相比，馬上省4,820元。     內政部指出，截至今(108)年4月15日止，已有198家包租代管業提供服務，並有3,890名房東將房屋委託社會住宅包租代管，近日陸續接到房東詢問，5月申報租賃所得減徵的方式。若房東採綜合所得稅網路系統申報者，可於申報「所得種類」欄位勾選租賃所得，「所得格式」欄位勾選「租賃住宅市場發展及管理條例」第17條或「住宅法」第23條規定，即可於系統內填載租賃契約相關資訊；若採書面申報，也可於綜合所得稅結算申報書找到相同欄位。 此外，如房東於出租租賃住宅所支付的必要費用較高時，也可參考「所得稅法施行細則」第15條規定，檢具折舊、地價稅與房屋稅、修理費、財產保險費等費用等證明文件，改採列舉方式向轄區國稅局申報，詳細資訊可向轄區國稅局洽詢。 內政部貼心叮嚀，房東以網路系統申報者，於完成申報程序後，需將契約及列舉費用證明文件，於6月10日前寄送轄區國稅局；採書面申報作業者，需將相關文件併同綜合所得稅結算申報書，於5月底前寄送轄區國稅局。               聯 絡 人：何圳達科長 聯絡電話：02-23565264 發稿單位：地政司  
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